سوق الإسكان سيظل “عالقًا” حتى عام 2026 على الأقل: بنك أوف أمريكا
من غير المرجح أن يتعافى سوق الإسكان لعدة سنوات، ولن تتحسن القدرة على تحمل التكاليف ما لم يحدث الركود، وفقًا للخبراء الاقتصاديين في بنك أوف أمريكا. وفي نظرة متشائمة في الغالب للقطاع، يرى البنك مجموعة متنوعة من العوامل التي تتعارض مع تحسن كبير في المبيعات وانخفاض الأسعار، مما قد يعيد المشترين الأصغر سنًا إلى السوق. من بينها العوامل المرتبطة بالوباء التي شهدت اندفاع المشترين إلى السوق في عامي 2020 و2021، مما أدى إلى ارتفاع كبير في المبيعات وتزامن مع انفجار التضخم الذي رفع أسعار الفائدة إلى أعلى مستوى لها منذ مطلع القرن الحادي والعشرين. ظلت المبيعات في اتجاه هبوطي إلى حد كبير منذ ذلك الحين، باستثناء القفزة التي شهدتها في وقت سابق من هذا العام وسط آمال غير محققة بأن مجلس الاحتياطي الفيدرالي سوف يخفض أسعار الفائدة بقوة. وقال مايكل جابن الاقتصادي في بنك أوف أمريكا وآخرون في مذكرة يوم الاثنين “سوق الإسكان في الولايات المتحدة عالقة، ولسنا مقتنعين بأنها ستصبح غير مستقرة في أي وقت قريب”. “بعد ارتفاع نشاط الإسكان خلال الوباء، تراجع واستقر منذ ذلك الحين. ونحن نرى القوى التي قللت من القدرة على تحمل التكاليف، وخلقت تأثيرًا مقيدًا لأصحاب المنازل، وسيظل نشاط الإسكان المحدود قائمًا خلال أفق توقعاتنا.” أضاف. وكتب جابين أن وضع القدرة على تحمل التكاليف لن يتغير “بدون الركود”. في بعض النواحي، يعتبر سوق الإسكان ضحية لنجاحه: فقد اندفع المشترون بعد تفشي فيروس كورونا، مستفيدين من معدلات الرهن العقاري التي تبلغ حوالي 3٪ وحتى أقل. الآن، مع أن أسعار الفائدة لمدة 30 عامًا لا تزال تحوم حول 7٪، فإن “تأثير القفل” يعني أن المالكين لا يستطيعون البيع في السوق حيث سيدفعون أسعارًا أكثر من الضعف عندما يشترون منازلهم. وقد أدى ذلك إلى انخفاض المبيعات ولكن ليس الأسعار، مع توقع القليل من الراحة في أي وقت قريب حيث أبطل مسؤولو بنك الاحتياطي الفيدرالي الآمال في تخفيف كبير للسياسة في المستقبل القريب، ومع بقاء مستويات العرض مقيدة. وقال جابين: “نعتقد أن الأمر قد يستغرق ما بين 6 إلى 8 سنوات حتى يختفي تأثير القفل (قلة المعاملات في المنازل القائمة).” “إن الفجوة الواسعة بين معدلات الرهن العقاري الحالية ومعدلات الرهن العقاري الفعالة تعني أن معظم أصحاب المنازل غير راغبين في الانتقال ما لم يضطروا”. وفي الواقع، انخفضت مبيعات المنازل القائمة منذ أوائل عام 2021 عندما كانت بمعدل سنوي معدل موسمياً قدره 6.6 مليون، وفقاً للرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين. وفي مايو، انخفض هذا العدد إلى 4.11 مليون. لكن الأسعار كانت بطيئة في الانخفاض. بلغ متوسط السعر للمنزل الحالي الذي تم بيعه الشهر الماضي 419.300 دولار، وفقًا لـ NAR، مقارنة بـ 283.600 دولار في مايو 2020. ويتوقع بنك أوف أمريكا بعض الاعتدال فيما يتعلق بالأسعار، ولكن مرة أخرى ليس لبضع سنوات. وتتوقع الشركة ارتفاع الأسعار بنسبة 4.5% في عام 2024، يليها ارتفاع بنسبة 5% في عام 2025، ثم يتراجع إلى زيادة بنسبة 0.5% في عام 2026. ومع ذلك، فإن الشركة تفسح المجال للخطأ في التنبؤ إذا استمرت قوى الوباء، والتي قد تشهد بعد ذلك ارتفاعًا بنسبة 5% أخرى. في عام 2026. في ظل الوضع الحالي، انخفض مؤشر القدرة على تحمل تكاليف الإسكان التابع لـ NAR، بعد ارتفاعه في وقت سابق من هذا العام، في مايو إلى أدنى مستوى له منذ نوفمبر 2023. وعلى الجانب المشرق، يعتقد بنك أوف أمريكا أن مستويات المبيعات “المحتضرة”، جنبًا إلى جنب مع “التحسن المتواضع” في مناخ الإقراض وانخفاض أسعار الفائدة يمكن أن يساعد في إعادة الإسكان إلى حالته الصحية. وكتب جابين: “يجب على جيل الألفية أيضًا توفير الطلب الهيكلي على الإسكان. ومع ذلك، ستظل القدرة على تحمل التكاليف مشكلة، وتفترض توقعاتنا للاقتصاد الكلي تباطؤ النمو وبرودة أسواق العمل بشكل أكبر”.
