سوق الإسكان، موضح في 6 رسوم بيانية

ليس سراً أن سوق الإسكان يبدو مختلفاً كثيراً عما كان عليه قبل بضع سنوات.

وفي حين أن ارتفاع معدلات الرهن العقاري وأسعار المساكن أدى إلى تآكل القوة الشرائية للمستهلكين، فإن انخفاض العرض أدى إلى إبقاء السوق قادرة على المنافسة. ونتيجة لذلك، تراجعت القدرة على تحمل التكاليف بشكل كبير منذ الأيام الأولى للوباء.

تساعد هذه المخططات الستة في شرح كيف تبدو هذه اللحظة الفريدة وما تعنيه بالنسبة لك:

يعد معدل الرهن العقاري لمدة 30 عامًا، وهو خيار شائع لمشتري المنازل الذين يستخدمون التمويل، أمرًا أساسيًا لفهم السوق. هذا المعدل هو في الأساس تكاليف الاقتراض المرتبطة بشراء منزل بتمويل. في الواقع، يؤدي المعدل الأعلى إلى زيادة الفوائد المستحقة على قرض المنزل.

وخلال الأشهر القليلة الماضية، كان هذا المعدل يحوم حول مستوى 7٪. على الرغم من أن المعدل قد انخفض بعد أن وصل إلى 8٪ في أواخر العام الماضي، إلا أنه لا يزال أعلى بكثير من المعدلات التي تقل عن 3٪ التي يمكن للمستهلكين الاحتفاظ بها خلال السنوات الأولى من الوباء.

وتشكل أسعار المساكن أيضاً عنصراً مركزياً في المعادلة التي يتخذها الأميركيون في الحياة اليومية لتحديد مقدار ما يمكنهم إنفاقه، أو ما إذا كانوا يستطيعون إنفاقه. وقد سجل مؤشر كيس-شيلر الوطني لأسعار المنازل، والذي يتم حسابه بواسطة مؤشرات ستاندرد آند بورز داو جونز، ارتفاعات قياسية هذا العام.

يمكن أن تثير الأسعار المرتفعة مشاعر مختلفة حسب المجموعة. بالنسبة لأصحاب المنازل المتفائلين، يمكن أن يرفع ذلك أعلامًا حمراء بأنهم يخططون لشرائها في الوقت الخطأ. ولكن يمكن للمالكين الحاليين أن يجدوا سببا للاحتفال، لأنه من المحتمل أن يعني ذلك أن قيمة ممتلكاتهم قد ارتفعت.

مع ارتفاع أسعار الرهن العقاري والأسعار، ليس من المستغرب أن تنخفض القدرة على تحمل التكاليف مقارنة بالأشواط الأولى للوباء.

هناك عدة قراءات مختلفة للقدرة على تحمل التكاليف ترسم صورة مماثلة. ووجد أحد أعضاء الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين أن القدرة على تحمل التكاليف تراجعت بأكثر من 33% بين عامي 2021 و2023 وحدهما.

أظهر مقياس الاحتياطي الفيدرالي في أتلانتا أن الجدوى الاقتصادية لملكية المنازل انخفضت بأكثر من 36٪ عند مقارنة أبريل بأعلى مستوى للوباء الذي شهدناه في صيف 2020.

هناك طريقة أخرى يتتبع بها بنك الاحتياطي الفيدرالي في أتلانتا هذا الأمر، وهي من خلال حصة الدخل التي يحتاجها المواطن الأمريكي العادي لتغطية تكاليف المنزل المتوسط. على المستوى الوطني، تطلب الأمر في آخر مرة 43% من رواتبهم، وهو أعلى بكثير من علامة 30% التي تعتبر عتبة القدرة على تحمل التكاليف. لقد تم اعتبارها غير ميسورة التكلفة، أو تزيد عن 30٪، منذ منتصف عام 2021.

يكشف بنك الاحتياطي الفيدرالي في أتلانتا أيضًا عن الأسباب التي تؤدي إلى النقص الحالي في القدرة على تحمل التكاليف. في حين أن الزيادات الكبيرة في الأجور في السنوات الأخيرة ساعدت محافظ الخط، فقد وجد البنك أن التأثير السلبي للمعدلات المرتفعة وقائمة الأسعار قد فاقت فوائد الراتب الأكبر.

وفي حين أن معدلات الرهن العقاري الحالية مرتفعة، فقد وجد فريق من الوكالة الفيدرالية لتمويل الإسكان أن نسبة صغيرة جدًا من المقترضين محصورون بالفعل في هذه المستويات النبيلة.

ووجدت إدارة الإسكان الفيدرالية أن ما يقرب من 98٪ من القروض العقارية كانت أقل من متوسط ​​المعدل الذي شوهد في الربع الرابع من العام الماضي. وكان معدل ما يقرب من 69٪ أقل بثلاث نقاط مئوية من هذا المتوسط.

هناك سببان رئيسيان وراء دفع هذه الحصة الصغيرة للمعدلات الحالية. والأمر الأكثر وضوحاً هو أن سوق الإسكان كانت ساخنة عندما كانت أسعار الفائدة منخفضة، ولكنها هدأت بشكل كبير في الفترة الحالية التي تتسم بارتفاع تكاليف الاقتراض.

والإجابة الأخرى هي السباق على إعادة التمويل عندما كانت أسعار الفائدة أقل أو قريبة من 3% في وقت مبكر من الوباء. وقد سمح ذلك للأشخاص الذين كانوا أصحاب منازل بالفعل بالاستفادة من هذه المستويات المنخفضة نسبيًا.