انتعاش الاستثمار في المكاتب الأوروبية بقيادة المملكة المتحدة

لندن ـ تقود المملكة المتحدة انتعاشاً في سوق العقارات المكتبية في أوروبا الذي ظل ضعيفاً لفترة طويلة، ومن المتوقع أن يرتفع الاستثمار الإجمالي في هذا القطاع بشكل أكبر في النصف الثاني من العام.

سجلت بريطانيا ما قيمته 4.1 مليار يورو (4.52 مليار دولار) من المعاملات المكتبية في الأشهر الستة الأولى من عام 2024، وهو ما يمثل ما يقرب من ثلث (29٪) إجمالي صفقات المكاتب الأوروبية، وفقًا لبيانات أغسطس من شركة العقارات الدولية سافيلز.

ويمثل ذلك زيادة بمقدار خمس نقاط مئوية عن متوسط ​​خمس سنوات (24%) من حصتها من المعاملات في جميع أنحاء المنطقة، ويتجاوز صفقات فرنسا البالغة 1.8 مليار يورو (13%) وصفقات ألمانيا البالغة 1.7 مليار يورو (12%).

ويأتي هذا الارتفاع وسط تراجع طويل الأمد في قطاع المكاتب، الذي عانى من الآثار المزدوجة للتحولات في أماكن العمل بعد الوباء والانتقال إلى أسعار الفائدة الأعلى. بشكل عام، انخفضت معاملات الاستثمار في المكاتب الأوروبية في النصف الأول من العام بنسبة 21٪ على أساس سنوي إلى 14.1 مليار يورو، حسبما أظهرت بيانات سافيلز – بانخفاض بنسبة 60٪ عن متوسط ​​النصف الأول لمدة خمس سنوات.

لكن محللي الصناعة يرون الآن أن النشاط يتسارع من سبتمبر إلى نهاية العام، مع انخفاض أسعار الفائدة بشكل أكبر وبحث المستثمرين عن فرص للاستفادة من الأسعار المضطربة.

وقال مايك بارنز، المدير المساعد في فريق الأبحاث التجارية الأوروبية التابع لشركة سافيلز، لشبكة CNBC عبر البريد الإلكتروني: “إن بيانات المعاملات للنصف الأول متخلفة عن معنويات السوق، لكننا واثقون من أن المؤشرات للمستقبل إيجابية”.

كان سوق العقارات في المملكة المتحدة هو الأول في أوروبا الذي شهد انكماشًا كبيرًا بعد ذروته في عام 2022.

ومع ذلك، قال المحللون إن الاختتام المبكر للانتخابات العامة في يوليو – إلى جانب التخفيض الأولي لسعر الفائدة من قبل بنك إنجلترا – قد جلب بعض الوضوح إلى السوق وزاد من قوة الانتعاش، خاصة داخل العاصمة.

وقال كيم بوليتزر، رئيس أبحاث العقارات الأوروبية في شركة فيديليتي إنترناشيونال، لشبكة CNBC عبر الهاتف: “إن لندن تقود الطريق قليلاً، ويرجع ذلك جزئياً إلى إعادة التسعير في وقت مبكر وبشكل أسرع وأكثر أهمية”.

وقد أدت العائدات المرتفعة جزئياً إلى هذا الارتفاع، حيث ارتفع متوسط ​​عائدات المكاتب السنوية في لندن إلى أكثر من 6٪ من قيمة العقارات هذا العام، وفقاً لبيانات MSCI. ويقارن ذلك بحوالي 4.5% في باريس وستوكهولم والمدن الألمانية، مثل برلين وهامبورغ.

ومن المتوقع الآن أن ينتقل الانتعاش إلى أسواق أخرى حيث يواصل البنك المركزي الأوروبي دورة خفض أسعار الفائدة، مما يقلل من أعباء الديون ويعزز السيولة.

وقال ماركوس ميجر، الرئيس التنفيذي لشركة مارك، لبرنامج Squawk Box Europe على قناة CNBC يوم الخميس: “إن أحد أكبر الأشياء التي تعيق السيولة في سوق العقارات الأوروبية هو أسعار الفائدة والتمويل”. وأضاف أن “المسار النزولي لأسعار الفائدة سيبدأ في فتح ذلك”، مشيراً إلى الإيجابية خلال الـ 12 إلى 18 شهراً القادمة.

وقال سافيلز إن أيرلندا وهولندا، اللتين غالبا ما تتابعان عن كثب مسار المملكة المتحدة، تظهران الآن زخما. كما يشير النمو الاقتصادي القوي وارتفاع معدلات إشغال المكاتب في إسبانيا وإيطاليا والبرتغال إلى علامات القوة.

وقال جيمس بيرك، مدير فريق الاستثمار العالمي عبر الحدود في سافيلز: “تبدو جنوب أوروبا قوية بشكل خاص من وجهة نظر المكتب”.

وفي فرنسا وألمانيا ــ اللتين تكافحان التقلبات السياسية والنمو الباهت على التوالي ــ لم يتجسد التعافي بعد. وقال توم ليهي، رئيس أبحاث العقارات في أوروبا والشرق الأوسط وأفريقيا لدى MSCI، إن ذلك يرجع جزئياً إلى “الفجوة المستمرة في توقعات الأسعار” بين المشترين والبائعين في هذه البلدان.

وقال ليهي عبر الهاتف: “إنها واسعة كما كانت في أي وقت مضى. الأسواق تعاني من عدم السيولة للغاية في الوقت الحالي”، مشيراً إلى أنه من الممكن توقع المزيد من إعادة التسعير.

ومع ذلك، تظل معدلات إشغال المكاتب مصدر قلق للمستثمرين. ورغم أن عودة أوروبا إلى أماكن العمل كانت قوية مقارنة بالولايات المتحدة ــ حيث بلغ إجمالي معدلات الشواغر 8% و22% على التوالي، وفقاً لشركة جيه إل إل ــ فإن الاستخدام الإجمالي لا يزال أمامه طريق طويل ليقطعه.

انخفض معدل إشغال المكاتب الأوروبية مقاسًا بالمتر المربع بنسبة 17% في عام 2023 مقارنة بمتوسط ​​ما قبل الوباء، وفقًا لشركة سافيلز، مما يشير إلى عدم وجود توسع أو تقليص حجمها بالفعل من قبل المستأجرين. ومن المتوقع أن يرتفع هذا العام، حيث أبلغ ما يقرب من ثلثي (61٪) الشركات عن متوسط ​​استخدام للمكاتب يتراوح بين 41٪ إلى 80٪، مقابل نصف (48٪) الشركات في العام الماضي، وفقًا لـ CBRE. ويتوقع ما يقرب من الثلث أن ترتفع مستويات الحضور بشكل أكبر.

وفي الوقت نفسه، نشأ انقسام بين من يملكون ومن لا يملكون، حيث يطالب المستأجرون بمباني أكثر حداثة وعملية للمساعدة في جذب موظفيهم للعودة إلى أماكن العمل. على هذا النحو، فإن العقارات في منطقة الأعمال المركزية، أو CBD، القريبة من وسائل النقل العام والمرافق المحلية تشهد ارتفاعًا في الطلب ويمكن أن تجتذب مجموعة متنوعة من المستأجرين.

وقال بيرك من سافيلز: “المواقع الصغيرة تعتمد على القرب من وسائل النقل، ولكن أيضًا القرب من المناطق المجهزة بدرجة عالية من الراحة من وجهة نظر الأطعمة والمشروبات أو الترفيه، هذا هو المفتاح”.

ويأتي ذلك على خلفية تحول أوسع نحو المباني الأكثر مراعاة للبيئة وسط متطلبات كفاءة الطاقة الواردة في جميع أنحاء المملكة المتحدة والاتحاد الأوروبي.

تمثل المكاتب من الدرجة الأولى – تلك التي تم بناؤها أو تجديدها مؤخرًا – أكثر من ثلاثة أرباع (77٪) نشاط تأجير المكاتب في لندن في الربع الثاني من هذا العام، وهو أعلى مستوى مسجل، وفقًا لـ تقرير أغسطس من شركة العقارات كوشمان آند ويكفيلد.

وفي تقرير صدر في يونيو/حزيران، قالت شركة فيديليتي إن مؤهلات المباني الخضراء يمكن أن تصبح الآن “السمة الأكثر أهمية” في مرحلة الاستثمار الجديدة. وقال بوليتزر إن الملاك الذين تلبي مبانيهم هذه المتطلبات سيكونون قادرين على فرض “علاوة خضراء” والحصول على إيجارات أعلى.

وقالت: “هناك نقص في هذه المباني الخضراء من الدرجة الأولى ويتم تأجيرها عمومًا بينما لا تزال قيد التطوير أو التجديد”.

وقال بوليتزر إن ذلك من المرجح أن يحفز الاستثمار من “اللاعبين الانتهازيين” في العقارات الخضراء، في حين أن تلك التي تفشل في الترقية يمكن أن تتعرض لمزيد من الضغوط. وفي الوقت نفسه، من المتوقع أن تؤدي ندرة التطورات الجديدة إلى دفع المزيد من النمو في المكاتب عالية الجودة خلال السنوات القادمة.

“بالنظر إلى المستقبل، يشير خط التطوير المحدود إلى تقليص تدريجي للمساحات المكتبية الجديدة التي تدخل السوق. ومن المفترض أن يؤدي ذلك إلى انخفاض تدريجي في كل من معدلات الشواغر الإجمالية والدرجة الأولى خلال العام المقبل، ونمو إيجارات الوقود، لا سيما في الحد الأعلى من العام. وقال آندي تايلر، رئيس قسم تأجير مكاتب لندن في شركة كوشمان آند ويكفيلد، في التقرير: