يمكن لتخفيضات بنك الاحتياطي الفيدرالي أن تغير مجرى العقارات التجارية. أين تجد الفرصة
قد تساعد تخفيضات أسعار الفائدة الصادرة عن بنك الاحتياطي الفيدرالي في تحويل مسار العقارات التجارية. ومع ذلك، يجب على المستثمرين أن يتعاملوا بحذر إذا كانوا يخوضون في السوق. وقال ويلز فارجو في مذكرة بتاريخ 25 سبتمبر/أيلول إن تخفيض صناع السياسة في البنك المركزي بمقدار نصف نقطة الشهر الماضي “يمثل بداية النهاية لأسوأ تراجع في أسعار العقارات منذ الأزمة المالية العالمية”. وكتب تشارلي دوجيرتي، كبير الاقتصاديين: “إن انخفاض أسعار الفائدة ليس حلاً سحريًا، لكن السياسة النقدية الأقل تقييدًا تضع الأساس لتعافي العقارات التجارية”. “يبدو أن انخفاض أسعار الفائدة طويلة الأجل يخفف الضغط التصاعدي على معدلات الحد الأقصى ويبطئ الانخفاض في تقييمات العقارات. وفي الوقت نفسه، فإن التوقعات المتزايدة لهبوط اقتصادي ناعم تبدو أنها تعطي رأس المال الضوء الأخضر للابتعاد عن الخطوط الجانبية”. وأضاف. هناك بعض المطبات في الطريق. يوم الاثنين، ارتفع عائد سندات الخزانة لأجل 10 سنوات فوق 4٪ للمرة الأولى منذ أغسطس، بعد تقرير الوظائف الأفضل من المتوقع يوم الجمعة. وتتحرك عوائد السندات عكسيا مع الأسعار. نقطة أساس واحدة تساوي 0.01%. يشير تداول العقود الآجلة لأموال الاحتياطي الفيدرالي إلى احتمال بنسبة 84٪ تقريبًا لخفض سعر الفائدة بمقدار ربع نقطة مئوية في اجتماع بنك الاحتياطي الفيدرالي القادم في نوفمبر، في حين لا يتوقع أحد خفضًا آخر بمقدار نصف نقطة مئوية، وفقًا لأداة CME FedWatch. وقال دوجيرتي إنه بالطبع لا يوجد نقص في العقبات التي تواجه السوق، وخاصة بالنسبة للمساحات المكتبية. وأضاف: “ومع ذلك، فإن تخفيض أسعار الفائدة يجب أن يمنع انتشار الضائقة ويختصر العقبات التي تعترض الطريق”. انخفاض معدلات إعادة التمويل للمقترضين، قال دوغلاس جيمبل، كبير متخصصي المحافظ في دايموند هيل، إن الشركات، التي كانت توسع صفقات الرهن العقاري من خلال بيئة ذات أسعار فائدة أعلى، ستشهد بعض الراحة وستكون قادرة في النهاية على إعادة التمويل بأسعار أقل. يمتلك صندوق السندات المورقة قصيرة المدة (DHEIX) التابع لشركته حوالي 25٪ من محفظته في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري التجاري غير التابع للوكالة، وذلك اعتبارًا من 30 سبتمبر. “، قال جيمبل. “لن يحدث ذلك بين عشية وضحاها، لأننا نعلم أنه عندما يتخذ بنك الاحتياطي الفيدرالي إجراءً – سواء أعلى أو أدنى – فإن الأمر يستغرق بعض الوقت حتى يشق طريقه عبر النظام”. وهو يعتقد أن المستثمرين يمكنهم العثور على القيمة الآن من خلال التركيز على عملية من القاعدة إلى القمة. وقال: “إذا تمكنت من العثور على الماس الخام الذي تضرر من وجهة نظر التسعير بسبب ارتباطه بالعقارات التجارية، فيمكنك العثور على بعض الفرص الجيدة حقًا”. “عليك فقط أن تكون حذرا.” وقال إنه يجب على المستثمرين أن يفهموا ما يشتريه مديروهم أو إذا كانوا يستثمرون أنفسهم، فهم ما يشترونه. يحب Gimple على وجه التحديد التزامات القروض العقارية المضمونة ذات الأصول الواحدة والمقترض الواحد والتزامات القروض المضمونة بالعقارات التجارية. الأول، كما يوحي الاسم، يتضمن أصلًا واحدًا – مثل فندق راقٍ – أو مقترضًا واحدًا، والذي يمكن أن يكون سلسلة فنادق ذات مواقع متعددة. وقال إن الأخيرة عبارة عن صفقات قصيرة الأجل ذات معدل عائم وعادة ما تبرمها شركة لترقية أحد العقارات، مثل وضع حمام سباحة أو تكييف هواء موفر للطاقة في مجمع سكني. وقال جيمبل إن كل استثمار سيعتمد دائمًا على الصفقة. على سبيل المثال، فهو لا يشتري مساحة مكتبية في لوس أنجلوس أو نيويورك، ولكن قد ينظر في صفقة في الضواحي. سينظر إلى المكاتب من الفئة (أ)، والتي عادةً ما تكون الأكثر حداثة، ويبلغ معدل إشغالها 95٪ مع تنوع شاغليها. داخل الفنادق أو أماكن الإقامة، ينظر إلى العقارات “الغنية بالجوائز” في مناطق مثل ميامي أو هاواي. وقال جيمبل: “الأمر لا يتعلق بالفندق، بل بالموقع”. كما أنه ينظر إلى تأجير الأسرة الواحدة والصناعات، وكذلك البيع بالتجزئة إلى حد ما. وقال إن أي ممتلكات من سندات الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري يجب أن تكون مجرد جزء من محفظة متنوعة ذات دخل ثابت تشمل الائتمان وسندات الخزانة. وأشار جيمبل إلى أن “الأمر يعتمد على الرغبة في المخاطرة التي ستحدد نوع التخصيص الذي ينبغي عليهم النظر فيه”. “أنت مقصّر كمستثمر إذا كنت تتجنب جزءًا كاملاً من السوق لأنك تقرأ العناوين الرئيسية. لا تزال هناك فرص هناك.”
