لماذا يعتبر الرهن العقاري ذو السعر الثابت لمدة 30 عامًا “بنية أمريكية فريدة”

إن أغلب مشتري المساكن في الولايات المتحدة الذين يطلبون رهناً عقارياً يختارون سعر فائدة ثابت لمدة ثلاثين عاماً ـ ولكنهم قد لا يدركون مدى غرابة هذا العرض.

وقال جريج ماكبرايد، كبير المحللين الماليين في بنك بانكريت: “إن الرهن العقاري بسعر فائدة ثابت لمدة 30 عامًا هو بناء أمريكي فريد”.

طبقاً لاسمها، فإن السداد الثابت لمدة 30 عاماً يمتد على مدى 30 عاماً، مع سعر فائدة يظل كما هو طوال مدة القرض.

طالما أنك لا تقوم بإعادة التمويل أو بيع منزلك، فإن السعر الذي تحصل عليه في بداية الرهن العقاري الخاص بك لن يتغير: “سيكون لديك نفس السعر بالضبط، بغض النظر عما يفعله السوق الأوسع”، كما قال جاكوب تشانل. ، كبير الاقتصاديين في LendingTree.

وفي عام 2022، تقدم 89% من مشتري المنازل بطلب للحصول على رهن عقاري لمدة 30 عامًا، وفقًا للبيانات الحكومية التي حللها موقع Homebuyer.com.

المزيد من التمويل الشخصي:
كيف أثرت معدلات الرهن العقاري على سوق الإسكان في الربيع
معدل سندات السلسلة الأولى هو 4.28% حتى أكتوبر 2024
29% من الأسر الأمريكية لديها وظائف ولكنها تكافح لتغطية الاحتياجات الأساسية

يقول الخبراء إن السندات الثابتة لمدة 30 عامًا قادرة على التواجد في الولايات المتحدة بسبب الأسواق المالية العميقة في البلاد.

وقال ماكبرايد: “إذا لم تكن لدينا هيمنة الرهن العقاري ذو السعر الثابت في سوق الرهن العقاري السكني في الولايات المتحدة، فسنرى مستوى أعلى بكثير من التوتر بين أصحاب المنازل الحاليين”.

وأوضح ماكبرايد أن السوق الثانوية للأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري في الولايات المتحدة هي “السبب الكامل” لوجود الرهن العقاري بسعر فائدة ثابت لمدة 30 عامًا.

وقال إن نحو نصف جميع القروض العقارية التي نشأت في الولايات المتحدة سينتهي بها الأمر في شكل أوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري وبيعها لمستثمري السندات.

وفي حين كانت الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري في قلب الأزمة المالية والركود الكبير، فقد تم إدخال تحسينات لتجنب المخاطر: فقد عزز المقرضون عمليات إنشاء الرهن العقاري وحسنوا معايير الاكتتاب وتقييم الضمانات، وهناك الآن حواجز حماية أخرى لم تكن موجودة على مر التاريخ. قبل عشر سنوات.

وقال داريل فيرويذر، كبير الاقتصاديين في ريدفين، وهو موقع للوساطة العقارية، إن الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري جذابة للمستثمرين في الولايات المتحدة وفي جميع أنحاء العالم لأن رعايتها الحكومية تجعلها استثمارات آمنة على مدى فترات طويلة من الزمن وتوفر عوائد ثابتة.

وقالت إن سعر الفائدة على الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عاما يقترب بشكل وثيق من سندات الخزانة لمدة 10 سنوات لأن “العقارات الأمريكية تعتبر استثمارا جيدا مثل سندات الخزانة الأمريكية”.

ومع ذلك، قال إنريكي مارتينيز جارسيا، مستشار السياسة الاقتصادية في بنك الاحتياطي الفيدرالي في دالاس، إن الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري “ليست سوى جزء من القصة”.

وقال مارتينيز جارسيا: “هناك مؤسستان في سوق الرهن العقاري الأمريكي خاصة جداً بالولايات المتحدة: فاني ماي وفريدي ماك”.

وأوضح مارتينيز غارسيا أن التأمين الذي توفره فاني وفريدي ضروري لسبب رغبة المقرضين في تحمل المخاطر المرتبطة بتحركات أسعار الفائدة.

“وفي معظم البلدان الأخرى، [that risk] وقال: “يتم تمريرها إلى الأسر والمشترين”.

وقال مارتينيز جارسيا إنه حتى في البلدان حيث تنتشر القروض العقارية ذات الفائدة الثابتة، فإنها عادة ما تمتد لفترات زمنية أقصر لأن مثل هذه البلدان تفتقر إلى الطريق نحو التوريق والمؤسسات التي تتحمل المخاطر الطويلة الأجل.

وأضاف: “هذا ما يفتقده العديد من البلدان الأخرى”.

وفي حين يستطيع مشتري المساكن في بلدان أخرى عادة الحصول على قروض عقارية طويلة الأجل أو قروض ذات سعر فائدة ثابت، فإن الولايات المتحدة غير عادية في الجمع بين هذه السمات.

وفي كندا، على سبيل المثال، قد يحصل أصحاب المنازل على رهن عقاري يمتد لمدة 25 عامًا، لكن من المتوقع أن يعيدوا التمويل كل خمس سنوات أو نحو ذلك، حسبما ذكر تشانل.

في المملكة المتحدة، قد يحصل أصحاب المنازل على قروض عقارية ذات سعر فائدة ثابت، لكن هذه القروض تمتد لمدة تصل إلى خمس سنوات فقط.

قال تشانل: “كل بضع سنوات، أنت تفعل شيئًا يتسبب في تغيير معدلك”.

وقال مارتينيز جارسيا إن الفرق بين أسعار الفائدة الثابتة والمتغيرة على الرهن العقاري يكمن في من يتحمل مخاطر تقلب أسعار الفائدة. ومع القروض ذات الفائدة الثابتة، تتحمل المؤسسات المالية المخاطر. مع القروض ذات الفائدة المتغيرة، يفعل المستهلكون ذلك.