تتدهور القدرة على تحمل تكاليف السكن مع بقاء الأسعار ومعدلات الرهن العقاري مرتفعة
سجلت أسعار المساكن ارتفاعاً قياسياً آخر في شهر إبريل/نيسان، حتى مع ارتفاع معدلات الرهن العقاري وزيادة المعروض من المنازل المعروضة للبيع. وفي ظل هذه الظروف عادة، تضعف الأسعار، ولكن سوق الإسكان اليوم لا تشبه أي سوق أخرى في التاريخ الحديث.
ارتفعت الأسعار في أبريل بنسبة 6.3% مقارنة بأبريل 2023، وفقًا لمؤشر S&P CoreLogic Case-Shiller الوطني لأسعار المنازل. وهذا هو الشهر الثاني على التوالي الذي قفز فيه المؤشر الوطني بنسبة 1٪ على الأقل عن أعلى مستوى سابق له على الإطلاق.
على الرغم من أن هذا متوسط متحرك لمدة ثلاثة أشهر، فمن المهم ملاحظة أن مكاسب الأسعار هذه تأتي حتى مع ارتفاع متوسط سعر الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا بشكل حاد في أبريل، من 6.9٪ إلى 7.5٪، وفقًا لصحيفة Mortgage News Daily.
وقال بريان لوك، رئيس السلع والأصول الحقيقية والرقمية في مؤشرات ستاندرد آند بورز داو جونز: “يتتبع عام 2024 عن كثب البداية القوية التي لوحظت في العام الماضي، حيث سجل شهري مارس وأبريل أكبر ارتفاع شوهد قبل التباطؤ في الصيف والخريف”. في بيان صحفي. “مع اقتراب فصل الصيف، وصلت السوق إلى أعلى مستوياتها على الإطلاق، وتختبر مرة أخرى مرونتها في مواجهة الوقت الأكثر نشاطًا تاريخيًا في العام.”
العلامة المحتملة الوحيدة للارتياح هي أن المكاسب السنوية والشهرية على مؤشر الأسعار تتباطأ قليلاً. وبلغت المكاسب السنوية لشهر مارس 6.5٪.
ومع ذلك، فهو يغذي ما يعتبر الآن واحدًا من أقل أسواق الإسكان بأسعار معقولة في تاريخ الولايات المتحدة سواء بالنسبة لملكية المنازل أو استئجارها. وصل عبء تكلفة السكن إلى مستوى قياسي، وفقا لتقرير جديد صادر عن مركز جامعة هارفارد المشترك لدراسات الإسكان.
ووفقا للدراسة، أصبحت أسعار المنازل الآن أعلى بنسبة 47% مما كانت عليه في أوائل عام 2020، مع متوسط سعر البيع الآن خمسة أضعاف متوسط دخل الأسرة.
بالنسبة للمستأجرين، على الرغم من تباطؤ نمو الإيجارات بسبب الزيادة الكبيرة في الوحدات السكنية الجديدة هذا العام، إلا أن الأسعار لا تزال أعلى بنسبة 26٪ مما كانت عليه في عام 2020 وترتفع في ثلاثة من كل خمسة أسواق.
أنفقت نصف الأسر المستأجرة ــ أكثر من 22 مليون أسرة ــ أكثر من 30% من دخلها على السكن، وهو ما تعتبره مؤسسة HJCH مثقلة بالتكاليف. وتنفق 12 مليوناً من تلك الأسر أكثر من نصف دخلها على الإيجار.
بالنسبة لأصحاب المنازل، يعتبر 20 مليونًا مثقلين بالتكلفة من خلال مدفوعاتهم الشهرية.
وتمثل كل هذه المستويات المثقلة بالتكاليف مستويات قياسية.
ويواجه أصحاب المنازل أيضًا زيادة حادة في أقساط التأمين، بزيادة متوسطها 21% بين عامي 2022 و2023، وفقًا لتقرير HJCH، كما ترتفع الضرائب العقارية أيضًا.
ولا تزال الأسعار مدعومة باختلال التوازن في العرض والطلب. كان المعروض من المساكن منخفضا بالفعل قبل تفشي جائحة كوفيد، لأن شركات بناء المنازل لم تتعاف بعد من الأزمة المالية في عام 2008. ثم كان هناك تهافت على شراء المساكن بسبب الوباء، مما أدى إلى انخفاض العرض إلى مستويات قياسية لعدة سنوات. لم يتمكن بناة المنازل من مواكبة ذلك.
يرتفع العرض الآن، مع زيادة بنسبة 11٪ في القوائم الجديدة في أبريل مقارنة بمارس، وفقًا لشركة Zillow، وزيادة بنسبة 16٪ اعتبارًا من أبريل 2023. وقد أدى ذلك إلى ارتفاع إجمالي المخزون المعروض للبيع بنسبة 18٪ على أساس سنوي. وفي حين أن هذا قد يبدو كثيرًا، إلا أن العرض لا يزال ضعيفًا جدًا، خاصة بالمقارنة مع الطلب الذي لا يزال قوياً.
وقال أورفي ديفونجي، كبير الاقتصاديين في Zillow، في بيان صحفي: “إن الزيادة السريعة والمفاجئة في معدلات الرهن العقاري في أبريل دفعت القدرة على تحمل تكاليف الإسكان إلى أبعد من متناول العديد من المشترين المحتملين، بينما لا يزال بعض الذين لا يزالون قادرين على تحمل التكاليف يتراجعون”. “ونتيجة لذلك، ارتفعت حصة القوائم مع خفض الأسعار إلى 22.4% في أبريل، وهو أعلى معدل لشهر أبريل في السنوات الست الماضية، وخطوة كبيرة من 17.2% في العام السابق.”
لكنه أضاف أنه على الرغم من التباطؤ النسبي في مبيعات أبريل، إلا أن المنازل التي تم تسعيرها بشكل جيد بيعت في 13 يومًا فقط، أي أبطأ بثلاثة أيام فقط مما كانت عليه في أبريل 2023.
وفي شهر مايو، ارتفع المخزون إلى مستوى العرض لمدة 3.7 شهرًا. يعتبر العرض لمدة 6 أشهر سوقًا متوازنًا بين المشتري والبائع.
