يقول Morningstar: قم بشراء مجموعة REIT “الرخيصة” هذه لتقديم عائد يصل إلى 7٪ تقريبًا
العقارات هي أحد أركان السوق التي ينتقل إليها المستثمرون، مع تزايد توقعات خفض أسعار الفائدة. وتراهن الأسواق على أن بيانات التضخم لهذا الشهر ستعطي مجلس الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي مبررا لخفض أسعار الفائدة، حيث قال مرارا وتكرارا إن أسعار المستهلكين بحاجة إلى الانخفاض حتى يحدث ذلك. من الشائع أن الأصول المتعلقة بالعقارات، مثل صناديق الاستثمار العقارية، تستفيد من انخفاض أسعار الفائدة. وذلك لأن العديد من الاستثمارات في فئة الأصول هذه تتضمن الرافعة المالية والاقتراض، وكلما انخفض سعر الفائدة، انخفضت تكلفة الاحتفاظ بالاستثمار. كما أن بيئة أسعار الفائدة المنخفضة تزيد من جاذبية هذا الاستثمار من حيث ارتفاع عائد إيرادات الإيجار الذي توفره العقارات. ولكن ليس هناك ضمان – وقد يكون أداء هذه الأصول العقارية جيدًا أيضًا عندما تكون الأسعار أعلى. على سبيل المثال، يعتمد مدى تكاليف الاقتراض على أعباء الديون ونوع الصناعة، من بين متغيرات أخرى. بالنسبة للمهتمين بصناديق الاستثمار العقارية، فإن Morningstar متفائلة بشأن الاسم الذي تقول إنه “رخيص” ويقدم عائدًا مرتفعًا. “محفزات للمكاسب المستقبلية” هذه هي شركة كيلروي ريالتي المدرجة في الولايات المتحدة، حسبما قال سوريانش شارما، محلل الأسهم في مورنينج ستار، في تقرير صدر في شهر يوليو. تمتلك الشركة وتطور وتستحوذ على مكاتب رئيسية وعقارات متعددة الاستخدامات وتلك المتعلقة بصناعات التكنولوجيا وعلوم الحياة في المدن الأمريكية. وفي يوليو أيضًا، قام ديف سيكيرا، كبير استراتيجيي السوق الأمريكية في Morningstar، بتعيين كيلروي كواحد من أسهمه الأربعة الجديدة التي سيشتريها “مع محفزات لتحقيق مكاسب مستقبلية”. وقال شارما: “لقد وضع صندوق الاستثمار العقاري نفسه للاستفادة من قطاع علوم الحياة المزدهر من خلال التعرض المادي في محفظته وخط أنابيب التطوير”، مضيفًا أنه “على الرغم من أن حلول العمل عن بعد والمختلط ستحظى بقبول متزايد، فإن المكاتب ستستمر في كونها محور استراتيجية مكان العمل.” لقد أعطى تقديرًا للقيمة العادلة لشركة Morningstar بقيمة 59 دولارًا لصندوق الاستثمار العقاري، وهو ما يعني أنه تم تقييمه بأقل من قيمته الحقيقية بنسبة 46٪، وفقًا له. وأضاف أنه من المقرر أن يرتفع معدل استخدام المكاتب بمرور الوقت، الأمر الذي سيؤدي بدوره إلى انتعاش الطلب على العقارات المكتبية. على مدى العقد المقبل، يتوقع شارما معدل نمو سنوي مركب بنسبة 0.9% في متوسط الإيجار لكل قدم مربع لمحفظة كيلروي. وقال: “نعتقد أن خط أنابيب التطوير الكبير لشركة كيلروي سيوفر عوائد تبلغ حوالي 6.50٪ حتى عام 2033، مما يضيف صافي دخل التشغيل الإضافي ويساهم بشكل كبير في تقييم الشركة”. حاليًا، يبلغ عائد أرباح Kilroy حوالي 6٪، وفقًا لبيانات FactSet. وقال شارما: “إن التركيز على مجموعات سوق التكنولوجيا وعلوم الحياة يجب أن يفيد شركة Kilroy على المدى الطويل حيث نتوقع نموًا قويًا في هذه المجالات. ويجب أن تستفيد مباني المكاتب عالية الجودة التابعة للشركة والمزودة بوسائل راحة جيدة من اتجاه الطيران إلى الجودة”. . أشار Sekera إلى أن Kilroy هي “واحدة من أكثر صناديق الاستثمار العقارية المقومة بأقل من قيمتها” تحت تغطية Morningstar، ولكن الأمر الإيجابي هو أن الشركة تنحرف نحو قطاع التكنولوجيا. وقال: “عندما ننظر إلى التوظيف في قطاع التكنولوجيا، نجد أن هذا النمو آخذ في النمو”. “عندما ننظر إلى قياس إعلانات الوظائف التقنية ضمن مناطق السوق المحددة، فإن بعض أكبر شركات التكنولوجيا مثل Apple وAlphabet وAmazon وMeta، تطلب جميعها من الموظفين العودة إلى المكتب، والعودة إلى هذا العمل المختلط جدول عمل لا يقل عن ثلاثة أيام في الأسبوع.” وأشار أيضًا إلى أن المباني الموجودة في محفظة علوم الحياة لدى كيلروي يبلغ عمرها 11 عامًا فقط – وهي أصغر بكثير من العديد من أقرانها. وقال سيكيرا إن هذا يعني أنه ينبغي أن يؤدي إلى معدلات إشغال أفضل. ولكن، وفقًا لشارما، يجب على المستثمرين ملاحظة أنه بشكل عام، لا تزال ديناميكية العمل عن بعد المستمرة في مختلف الصناعات تشكل خطرًا كبيرًا. وقال: “ربما تكون ديناميكية العمل عن بعد أكبر مصدر لعدم اليقين بالنسبة لصناعة العقارات المكتبية. لقد أظهر لنا الوباء أن التكنولوجيا يمكن أن تساعد الموظفين على التعاون والحفاظ على الإنتاجية أثناء عملهم عن بعد”. “أصبحت سياسات أماكن العمل المختلطة الآن هي القاعدة بشكل متزايد وتمثل تحديًا كبيرًا للطلب المستقبلي على المكاتب.”
