قد يكون انتعاش العقارات التجارية متفاوتا

يمكن أن يتحول المد إلى العقارات التجارية.

بدأ الاحتياطي الفيدرالي دورة خفض أسعار الفائدة في سبتمبر، مما أدى إلى خفض سعر الفائدة على الأموال الفيدرالية للمرة الأولى منذ عام 2020 بمقدار 50 نقطة أساس، مع الإشارة إلى أن المزيد من التخفيضات تلوح في الأفق. وقد يمنح ذلك القطاعات الحساسة لأسعار الفائدة، مثل العقارات التجارية، زخماً إيجابياً طال انتظاره.

انخفاض أسعار الفائدة يجعل الديون أرخص، مما يساعد على تسريع تدفق الصفقات في صناعة توقف فيها نشاط الصفقات حتى الربع الثاني من عام 2024. وتعرض سوق العقارات التجارية لضغوط في السنوات التي تلت عمليات الإغلاق الأولية بسبب كوفيد، مما أنهى موجة صعود استمرت ما يقرب من 15 عامًا. في مواجهة ارتفاع تكاليف الاقتراض، وضعف الطلب على المستأجرين، وزيادة المعروض من العقارات. ونتيجة لذلك، انخفضت قيمة العقارات ومبيعاتها.

إن التحول في سياسة بنك الاحتياطي الفيدرالي هو “أبرز لقطة خضراء” لسوق العقارات التجارية، حسبما كتب محللو ويلز فارجو في مذكرة بحثية بتاريخ 3 سبتمبر. وفي حين أن أسعار الفائدة المنخفضة ليست “حلاً سحرياً”، فإن تخفيف السياسة النقدية لبنك الاحتياطي الفيدرالي “يضع الأساس للتعافي العقاري التجاري”، كما كتب المحللون في تقرير متابعة في أواخر سبتمبر.

بالنسبة للأسهم ذات الأرباح المرتفعة مثل صناديق الاستثمار العقارية، فإن المعدلات المنخفضة تجعل هذه الاستثمارات ذات الدخل الثابت أكثر جاذبية للمستثمرين. لكن التأثير الأساسي لتخفيضات أسعار الفائدة هو تأثير نفسي، وفقا لما ذكره آلان تود، رئيس استراتيجية الأمن التجاري المدعوم بالرهن العقاري في بنك أوف أمريكا.

وقال تود: “بمجرد أن يبدأ بنك الاحتياطي الفيدرالي في خفض أسعار الفائدة، فسوف يستمر على هذا المسار”، مما يعزز الشعور بالاستقرار. ومع شعور السوق براحة أكبر، فإن ذلك “سيحفز المقترضين على الابتعاد عن الهامش والبدء في التعامل”.

بدأت أحجام إعادة التمويل والمبيعات في الارتفاع بالفعل مع تحسن المعنويات حول القطاع، وفقًا لويلي ووكر، الرئيس التنفيذي لشركة تمويل CRE Walker & Dunlop، في مقابلة مع CNBC في أواخر سبتمبر.

خلال دورة تشديد بنك الاحتياطي الفيدرالي، تسبب ارتفاع أسعار الفائدة في مواجهة بين المشترين والبائعين حيث كان المشترون يأملون في انخفاض الأسعار في حين تشبث البائعون بالتقييمات المتضخمة. أدى هذا الجمود إلى تجميد سوق الصفقات، مما دفع المستثمرين إلى تبني عقلية الانتظار والترقب، مما ترك الكثيرين يتساءلون عما هو التالي بالنسبة للسوق.

لكن في الآونة الأخيرة، شهد إجمالي حجم المعاملات أول زيادة ربع سنوية منذ عام 2022 في الربع الثاني من عام 2024، مدفوعة بالمبيعات في قطاع العائلات المتعددة، كما أشار المحللون.

حدثت أكثر من 40 مليار دولار من المعاملات خلال الربع الثاني، بزيادة قدرها 13.9٪ على أساس ربع سنوي، لكنها لا تزال أقل بنسبة 9.4٪ على أساس سنوي، وفقًا لشركة استخبارات البيانات العقارية Altus Group.

ومع ارتفاع الصفقات وانخفاض العرض، يبدو أن تقييمات العقارات تتحسن حيث أظهر مؤشر MSCI US REIT زيادة مطردة منذ الربيع وحتى سبتمبر، حسبما أشار محللو Wells Fargo في بحثهم بتاريخ 25 سبتمبر.

وفي حين أن هذه الديناميكيات يمكن أن تمهد الطريق لانتعاش أوسع نطاقا، مع انتعاش بعض القطاعات الفرعية الرئيسية مثل العقارات التجارية بالتجزئة، فمن المرجح أن يكون المسار إلى الأمام غير متساو.

لا يزال قطاع المكاتب في سوق العقارات التجارية يواجه عددًا من التحديات، على الرغم من بعض علامات التحسن المتواضع في الربع الثاني.

أفاد Wells Fargo أنه لأول مرة منذ عام 2022، أصبح صافي الاستيعاب المكتبي – وهو مقياس الصناعة المستخدم لتحديد التغير في المساحة المشغولة – إيجابيًا، مع استيعاب أكثر من 2 مليون قدم مربع خلال فترة الثلاثة أشهر.

ويقول المحللون: “على الرغم من تواضعها، إلا أنها كانت أفضل نتيجة منذ الربع الرابع من عام 2021”. ومع ذلك، لم يكن هذا الانتصار الصغير كافيًا لتعويض ارتفاع الوظائف الشاغرة، حيث استمر العرض في تجاوز الطلب للربع العاشر على التوالي، مما دفع معدل التوفر إلى مستوى مرتفع جديد قدره 16.7%.

وفي المدن الكبرى مثل مانهاتن، بلغ متوسط ​​معدل الزيارات لمباني المكاتب في يونيو/حزيران 77% مقارنة بمستويات عام 2019 – وهو أعلى إجمالي شهري منذ أن بدأ مجلس العقارات في نيويورك في التتبع في فبراير/شباط 2023.

ومع ذلك، يشير محللو ويلز فارجو إلى أن “الرياح المعاكسة لا تزال تفوق بكثير الرياح المواتية”، مع استمرار العمل المختلط والتحول الهبوطي في نمو الوظائف المكتبية في التأثير على الطلب.

ولا تزال الأسعار أقل من مستويات ما قبل الوباء، مع انخفاض أسعار مكاتب المنطقة التجارية المركزية بنسبة 48.7% منذ عام 2019، وفقًا للمحللين.

إلى جانب التعطيل المؤقت للعمل عن بعد، هناك “تحديات هيكلية” أدت إلى تفاقم الصعوبات التي تواجهها الصناعة منذ الوباء، بما في ذلك انخفاض الطلب وارتفاع الوظائف الشاغرة والإيجارات، وفقا لتشاد ليتيل، المدير الوطني لتحليلات أسواق رأس المال الأمريكية في مجموعة كوستار.

وقال ليتيل: “يبدو التعافي بعيدًا” بالنسبة لقطاع مكاتب لجنة المساواة العرقية. “بينما تجد أنواع العقارات الأخرى موطئ قدم لها، قد يكون أمام المكاتب طريق أطول – ربما سنة أخرى أو أكثر قبل أن تستقر الأسعار.”

من ناحية أخرى، شهدت الأصول العقارية متعددة الأسر ارتفاعًا طفيفًا في الطلب، حيث وصل صافي الامتصاص إلى أعلى مستوى له منذ ثلاث سنوات تقريبًا خلال الربع الثاني، وفقًا لبحث Wells Fargo.

وهذا صحيح حتى مع ازدهار بناء المساكن متعددة الأسر، حيث تسير الوحدات المكتملة على المسار الصحيح لتتجاوز رقماً قياسياً قدره 500 ألف وحدة هذا العام، وفقاً لبيانات من RentCafe. وبحلول نهاية عام 2024، من المقرر أن يكتمل المطورون أكثر من 518 ألف وحدة للإيجار.

كان قطاع العائلات المتعددة وباءً محبوبًا داخل CRE حيث وصل نمو الإيجارات إلى رقمين في عام 2021. لكن معدل النمو هذا تباطأ منذ ذلك الحين إلى حوالي 1٪.

ومع ذلك، تشير هذه الزيادة في الطلب إلى تحول في سلوك المستهلك، حيث “تستفيد الأسر من توفر الشقق بشكل أكبر، والامتيازات السخية ونمو الإيجارات الذي يمكن التحكم فيه بشكل أكبر”، حسبما قال ويلز فارجو.

من بين العوامل التي تدفع المستأجرين إلى مساكن متعددة الأسر هو الافتقار إلى منازل مناسبة لأسرة واحدة بأسعار معقولة لمستوى الدخول. ويتأكد هذا الاتجاه من خلال التناقض الصارخ بين تكاليف ملكية المنازل ونفقات الإيجار: حيث بلغ متوسط ​​دفعات الرهن العقاري الشهرية 2248 دولارًا خلال الربع الثاني، أي أعلى بنسبة 31٪ من متوسط ​​إيجار الشقة الشهري البالغ 1712 دولارًا، حسبما قال ويلز فارجو.

تستفيد العائلات المتعددة أيضًا من استقرار معدلات الشواغر. للمرة الأولى منذ أكثر من عامين، لم ترتفع الوظائف الشاغرة خلال الربع الثاني، وظلت ثابتة عند 7.8٪. ويشير هذا الاستقرار، بالإضافة إلى متوسط ​​الزيادة في الإيجارات بنسبة 1.1%، إلى توازن أفضل بين العرض والطلب.

وبالنظر إلى المستقبل، لا تزال التوقعات بالنسبة لقطاع العائلات المتعددة إيجابية.

وأشار تحليل ويلز فارجو إلى أن “تكاليف ملكية المنازل المرتفعة يجب أن تستمر في دعم الطلب على الإيجار”، مما يعني أن الاتجاهات الحالية لصالح الإسكان متعدد الأسر من المرجح أن تستمر على المدى القريب.