لماذا يقوم المطورون ببناء المساكن في مراكز التسوق؟

رحب بالحياة في المركز التجاري

يشهد المركز التجاري الأمريكي الكلاسيكي تحولًا جذريًا حيث يقوم مطورو العقارات باستبدال المتاجر الكبرى المحتضرة بالشقق، إيذانًا بعصر يمكن أن يصبح فيه العيش في المركز التجاري معيارًا جديدًا قريبًا.

بعض المطورين في الولايات المتحدة يهدمون المتاجر الكبرى مثل ميسي أو JCPenney واستغلال المساحات ومواقف السيارات الخاصة بها لإقامة مباني سكنية بجوار المول أو متصلة به عبر الممرات والمساحات الخضراء. وفي حالات أخرى، قاموا ببناء شقق داخل واجهات المحلات المغلقة وغيرها من ممتلكات مراكز التسوق أو هدموها تمامًا لإفساح المجال لمزيج من المساكن والتجزئة والمطاعم والمساحات الخارجية والتجارب.

وقال جاكوب كنودسن، نائب رئيس التطوير في شركة Macerich، التي تقوم حاليًا بإعادة تطوير مركز FlatIron Crossing Mall في برومفيلد بولاية كولورادو لإضافة مساكن: “أصبح المركز التجاري رائعًا مرة أخرى”. “لذا فإن القدرة على العيش به، والعمل به، واللعب به، والذهاب إلى المطاعم به، نحن بالتأكيد نرى هذا باعتباره اتجاهًا.”

تأتي هذه النسخة الجديدة من المركز التجاري الأمريكي في الوقت الذي تكافح فيه مراكز التسوق في جميع أنحاء البلاد من أجل البقاء وتتطلع إلى التحول لتجنب الانقراض. من الواضح أن المستهلكين ما زالوا يستمتعون بالتسوق شخصيًا بعد جائحة كوفيد، لكن المتجر الرئيسي التقليدي كان في تراجع منذ عام 2001 ولم يعد عامل الجذب الذي كان عليه من قبل.

كما تحب الشركات ميسيومع تقلص JCPenney وSears أو توقفهما عن الوجود تمامًا، اضطر مطورو العقارات إلى الإبداع لإعادة توظيف تلك المساحات، والتي تشغل عادةً ما لا يقل عن نصف مساحة المركز التجاري.

أمازون لقد حلت مراكز التوزيع وملاعب كرة المخلل وحتى منشأة تدريب NHL محل المتاجر الكبيرة في مراكز التسوق الأمريكية. ولكن في الوقت الذي تواجه فيه البلاد أزمة الإسكان، فإن الاستخدام الأسرع لهذه المساحات هو المجمعات السكنية، حسبما قال مطورو العقارات. اعتبارًا من يناير 2022، خطط ما لا يقل عن 192 مركزًا تجاريًا أمريكيًا لإضافة مساكن إلى بصمته، وقام 33 على الأقل ببناء شقق منذ بدء الوباء، وفقًا لشركة الاستشارات العقارية Realogic. ويجري تنفيذ ما لا يقل عن عشرة مشاريع سكنية أخرى في مراكز التسوق في جميع أنحاء البلاد، بما في ذلك كاليفورنيا وفلوريدا وأريزونا وتكساس.

وقال أوسكار بارا، مدير مجموعة الحالات الخاصة التابعة لشركة باسيفيك ريتيل كابيتال بارتنرز: “هناك الكثير من تجارة التجزئة في الولايات المتحدة”. “[It’s] أعلى بأربع مرات من أي دولة أخرى… لا أعرف سوقًا يحتاج إلى مركز تسوق بمساحة مليون قدم مربع.”

وأشار بارا، الذي تقوم شركته ببناء مساكن في موقع متجر كارسون السابق في مركز تجاري خارج شيكاغو، إلى مشروع مماثل يجري تنفيذه في ويستفيلد جاردن ستيت بلازا في باراموس، نيو جيرسي – وهو أحد أكبر المشاريع وأكثرها ربحية. مراكز التسوق في الولايات المتحدة

وقال بارا: “لديهم فائض من الأراضي، وبدلاً من استخدامها للبيع بالتجزئة، يقومون ببناء الشقق”. “لم يروا قيمة في إضافة المزيد من التجزئة إلى أحد مراكز التسوق الأكثر إنتاجية على هذا الكوكب وهذه إشارة.”

بالنسبة لأصحاب مراكز التسوق، الأرقام منطقية. في حين أن مراكز التسوق من الدرجة الأولى لا تزال في ارتفاع الطلب، ما يقرب من 34 مليون قدم مربع من مساحة مراكز التسوق في الولايات المتحدة شاغرة وبعيدة عن السوق. يعيش أغلب الأميركيين على بعد ساعة واحدة من مركز تجاري يتميز بمعدل شواغر مرتفع أو حركة مرور منخفضة للمستهلكين ــ أو يتم التخلي عنه تماما.

أضف إلى ذلك العجز في الإسكان على مستوى البلاد والذي يبلغ 4.5 مليون منزل، وهو ما يشكل اتجاهًا يقول الخبراء إنه مستعد للاستمرار. بالنسبة للمطورين، فإن إضافة الشقق لا يمكن أن تلبي الحاجة فحسب، بل يمكنها أيضًا تقريب الناس من متاجر البيع بالتجزئة والمطاعم المتبقية لديهم.

قال كنودسن: “مراكز التسوق فرصة”. “هذه فرصة للعثور على أرض وإنشاء قاعدة عملاء مدمجة لجذب الناس إلى المركز التجاري.”

في حين أن العيش في المركز التجاري يمثل فرصة فريدة من نوعها، إلا أنه يأتي مع التحديات والعقبات. تكاليف البناء مرتفعة، ويحتاج المطورون إلى التنقل في متاهة من قوانين تقسيم المناطق واتفاقيات الإيجار القديمة لبدء المشاريع لأن مراكز التسوق ليست مخصصة عادةً للتطورات متعددة الأسر. بالإضافة إلى ذلك، فإن شكل المركز التجاري والمتجر النموذجي يتطلب دائمًا هدمًا كاملاً لجلب السكن.

قد يبدو من السهل تحويل متجر Macy’s القديم إلى بضع عشرات من الشقق، ولكن نظرًا لشكل المبنى، فمن الصعب القيام بذلك بطريقة تتيح لكل شقة الوصول إلى الضوء الطبيعي والهواء.

“ما تعلمناه هو أنه من الأفضل فصله عن المركز التجاري، وليس في كل الحالات، أليس كذلك؟ إذا كان لديك متجر تجزئة حضري كثيف للغاية، فقد ترغب في دمجه [apartments] قال بارا: “في العقار نفسه وقد رأينا بعض الأمثلة على ذلك”. “لكن الفكرة في الغالب هي هدم الصندوق … اكشطه، وتخلص منه، ثم قم بإنشاء حاجز صغير بين المركز التجاري و [apartment building]”.

الشقق في مراكز التسوق الأمريكية ليست في كل مكان بعد. لا تزال العديد من المشاريع السكنية قيد الإنشاء وستبدأ في تأجيرها خلال السنوات القليلة المقبلة، في حين أن مشاريع أخرى تفتح أبوابها للتو.

ومن المقرر أن يفتتح مركز لافاييت سكوير التجاري في إنديانابوليس 1200 وحدة سكنية، بما في ذلك الإسكان بأسعار معقولة في مبنى سيرز السابق، بدءاً من عام 2025. وافتتح مركز بارادايس فالي التجاري في فينيكس للتو 400 وحدة فاخرة في 15 نوفمبر/تشرين الثاني.

وبينما انتعش تطوير الشقق في السنوات الأخيرة، فإن السكن في المركز التجاري موجود منذ عقد من الزمن على الأقل. خذ مركز The Arcade في بروفيدنس، رود آيلاند – أقدم مركز تسوق داخلي في البلاد. مركز التسوق، الذي كان منذ فترة طويلة نقطة محورية في وسط مدينة بروفيدنس الصاخب، واجه أوقاتًا عصيبة بعد الركود الكبير. وبحلول نهاية العقد الأول من القرن الحادي والعشرين، كانت شاغرة تمامًا

ومع ذلك، بدلاً من ترك المبنى التاريخي ينهار، جاء المطورون وقاموا ببناء 48 وحدة صغيرة في الطابقين الثاني والثالث. يعيش الآن العشرات من المستأجرين هناك، واشترى المستثمرون العقاريون وحدات أخرى للإيجار على Airbnb.

قالت إيمي هينيون، مصممة الجرافيك البالغة من العمر 33 عامًا والتي انتقلت إلى The Arcade قبل عامين: “من الرائع أن تكون جزءًا من مثل هذا المبنى التاريخي ومعرفة أن كل وحدة من هذه الوحدات كانت عبارة عن متجر من نوع ما”. . “لديك إمكانية الوصول إلى وسائل الراحة التي لا يمكنك الحصول عليها إذا كنت تعيش في منزل في إحدى الضواحي، مثل، إذا كنت أرغب في قص شعري، فيمكنني النزول إلى الطابق السفلي وقص شعري. إذا أردت ذلك للحصول على الغداء، لا أحتاج حتى إلى مغادرة المبنى، حتى لو كان الطقس سيئًا في الخارج.”

اشترى سكوت شيهان، مستشار الضرائب والمستثمر العقاري البالغ من العمر 31 عامًا، شقة داخل المركز التجاري مقابل 250 ألف دولار في أكتوبر حتى يتمكن من تأجيرها. إير بي إن بي. لقد اختار المكان بسبب قربه من محطة القطار والمطار وجامعة براون القريبة، إلى جانب أرباب العمل الرئيسيين مثل الشركات المالية الكبرى.

ويقدر أنه يمكن أن يكسب ما بين 25 ألف دولار و45 ألف دولار من الإيرادات سنويًا عن طريق تأجير الوحدة للسياح.

وقالت شيهان: “في نهاية المطاف، إنها تجربة فريدة من نوعها”. “إنه بديل رائع لغرفة فندق.”

خضع جراند أفينيو مول في ميلووكي بولاية ويسكونسن لعملية تجديد مماثلة لإضافة شقق بدأت في عام 2017. وكان مركز التسوق الذي كان صاخبًا في وسط مدينة ميلووكي نصف فارغ بحلول نهاية الركود الكبير وتم بيعه لاحقًا للمطورين، الذين بدأوا في تحويل مساحة في أواخر عام 2010. تم فتح العشرات من الشقق للإيجار في السنوات القليلة الماضية، ويتمتع المستأجرون الآن بإمكانية الوصول إلى وسائل الراحة مثل ملعب كرة المخلل، “ملعب هزلي” مركز صحي” وصالة ألعاب رياضية.

قال جون بورشاردت: “نحن في الطابق الرابع. لقد كان في السابق جمعية الشبان المسيحيين. لذا، كان المكان الذي تقع فيه وحدتنا السكنية مثل غرفة الأثقال في جمعية الشبان المسيحية، وكان المدخل الذي يدور حول المبنى بأكمله هو المسار”. 40 عامًا، الذي انتقل إلى مركز تسوق جراند أفينيو السابق قبل ثلاث سنوات مع زوجته وكلبه رودجر. “لا يزال يبدو وكأنه مركز تجاري في الطابق الثاني.”

على هذا المستوى، تم بناء الشقق داخل واجهات المحلات التجارية السابقة. الوحدات فريدة من نوعها ولكنها تأتي أيضًا مع المراوغات. على سبيل المثال، تحتوي جميعها على بهو متقن الصنع بنوافذ ممتدة من الأرض حتى السقف، ولكن هذه الغرف الأمامية أيضًا معروضة بالكامل للجمهور، مما قد يخلق مخاوف تتعلق بالخصوصية. بالإضافة إلى ذلك، فإن بعض الوحدات لا تحتوي على نوافذ لأنه كان على المطورين العمل مع التصميم الأصلي لواجهة المتجر، كما قال بورشاردت.

وقال إن وحدته، التي تحتوي على نوافذ، تقع في جزء مختلف من المجمع ولا تواجه نفس التحديات المعمارية.

في الطابق السفلي، لديه إمكانية الوصول إلى أ تي جي ماكس و خزانة القدم – واجهات المتاجر الوحيدة المتبقية من المركز التجاري الأصلي – والتي قال إنها “مريحة للغاية” عندما يريد أن يأخذ كلبه للتسوق لشراء ألعاب جديدة في المتجر بسعر مخفض.

وقال “إنه مثل أحد المشاهير في المبنى. الجميع يعرف كلبنا. لذلك فهو مكان صديق للكلاب للغاية”. “إذا كان الجو باردًا في الخارج، أو إذا كان الثلج يتساقط أو تمطر، يمكننا أن نتجول مع الكلب، كما تعلمون، مثل المتجولين في مراكز التسوق في التسعينيات أو أي شيء آخر، يمكننا أن نتجول مثل خمس بنايات في المدينة دون الخروج أبدًا. إنه أمر رائع جدًا “.

أ كول وقال بورشاردت إنه تم نقله مؤخرًا وتجري أعمال التجديد في أجزاء مختلفة من المجمع. بالإضافة إلى ذلك، هناك قاعة الطعام الجديدة، التي تضم أكثر من عشرة مطاعم وهي نقطة جذب للسياح والسكان المحليين وسكان المباني على حد سواء. وقال بورشاردت إن المنطقة “المزدحمة للغاية” تضم مناطق منفصلة لتناول الطعام وصنبور بيرة ذاتي الخدمة مع دوار يخمر.

وفي حين أن قاعة الطعام التي تم تجديدها مريحة، إلا أن بوردشاردت قال إن سهولة الوصول إليها تمثل أيضًا “مشكلة صغيرة” بسبب سهولة تجنب الطهي.

وقال “يمكننا فقط الطلب عبر الإنترنت واستلامه. يوجد آيس كريم هناك. لذلك من السهل جدًا الحصول على الطعام في الخارج”. “لكن من الملائم حقًا أن يكون لدينا، على سبيل المثال، إذا تساقطت الثلوج في أي وقت مضى، فيمكننا البقاء على قيد الحياة دون مغادرة المبنى لفترة طويلة.”

وقالت نجلاء كايم، نائب الرئيس التنفيذي للتسويق في Pacific Retail، إن سهولة الوصول هي النقطة المهمة نوعًا ما.

قال كايم: “إنها حقًا خدمات ووسائل راحة قائمة على توفير الراحة للمقيمين لدينا في كل زاوية، حتى لا يضطروا إلى المغادرة، وحتى يتمكنوا من تلبية جميع احتياجاتهم اليومية من خلال تجربة التسوق تلك”.

ورغم أن الأمر قد يستغرق سنوات للوصول إلى هذا الهدف، إلا أن كايم قال إن العيش في المركز التجاري قد يكون يومًا ما مشابهًا لقضاء عطلة في منتجع، حيث يتم تحميل كل شيء على حساب واحد باستخدام نظام مركزي.

قال كايم: “يكون الأمر صعبًا عندما يكون لديك مزيج من مجموعات الملكية، ولكن من الناحية المثالية، أنت تعيش في مكان ما ولديك حساب، ويمكنك التسوق وتناول الطعام وتناول الطعام وشراء الأشياء على حسابك”. “سيكون هذا تكاملًا حقيقيًا وحقيقيًا وسلسًا لجعل حياة شخص ما هناك سلسة.”

– تقارير إضافية بقلم ديلون ثورنتون وشون بالدوين