مقالات الأسهم

لماذا لا تزال أسعار المنازل في ارتفاع حتى مع تعافي المخزون


أي شخص يتسوق لشراء منزل اليوم يعرف أنه لا يزال هناك القليل من الأشياء الثمينة المعروضة للبيع.

لقد بدأ سوق الإسكان للتو في الخروج من أسوأ سنواته القليلة في التاريخ. أخيرًا، بدأ مخزون المنازل الجديدة والقائمة في الارتفاع، ولكن هناك شيء غريب فجأة في الأرقام: يبدو أن المعروض من المنازل المبنية حديثًا مرتفع جدًا.

ولكن الأرقام خادعة نظراً للديناميكيات غير المسبوقة التي تتسم بها سوق الإسكان اليوم، والتي يمكن إرجاعها إلى عقدين من الزمن إلى وقت آخر غير مسبوق في قطاع الإسكان، أو طفرة الرهن العقاري الثانوي.

وكل هذا على وجه التحديد هو السبب الذي يجعل أسعار المساكن، التي تهدأ عادة عندما يكون المعروض مرتفعاً، تستمر في الارتفاع.

سيناريو العرض

يوجد حاليًا عرض لمدة 4.4 شهرًا من المنازل الجديدة والقائمة المعروضة للبيع، وفقًا للرابطة الوطنية لبناة المنازل، أو NAHB. يعد عرض الأشهر عملية حسابية شائعة تستخدم في السوق لقياس المدة التي سيستغرقها بيع جميع المنازل المتاحة بوتيرة المبيعات الحالية. ويعتبر العرض لمدة ستة أشهر سوقا متوازنا بين المشتري والبائع.

كان العرض منخفضًا بالفعل في بداية هذا العقد، لكن الطلب المدفوع بالوباء دفعه إلى مستوى قياسي منخفض بحلول بداية عام 2021 عند عرض يكفي شهرين فقط. وأدى هذا النقص في المنازل المعروضة للبيع، إلى جانب الطلب القوي، إلى ارتفاع أسعار المنازل بأكثر من 40% عن مستويات ما قبل الوباء.

الآن بدأ العرض في الارتفاع أخيرًا، لكن المكاسب كانت في الغالب في السوق المحلية الجديدة، وليس في الجانب الحالي. وفي الواقع، هناك الآن عرض من المنازل المبنية حديثاً للبيع لمدة تسعة أشهر، أي ما يقرب من ثلاثة أضعاف المنازل القائمة. عادةً ما يتم تتبع إمدادات أشهر المنزل الجديدة والقديمة بشكل وثيق جدًا. ويشكل البناء الجديد الآن 30% من إجمالي المخزون، أي حوالي ضعف حصته التاريخية، وفقًا لـ NAHB.

منازل لأسرة واحدة في حي سكني في سان ماركوس، تكساس.

جوردان فوندرهار | بلومبرج | صور جيتي

كتب روبرت ديتز، كبير الاقتصاديين في NAHB: “سجل يونيو 2022 أكبر تقدم على الإطلاق في إمدادات أشهر المنازل الجديدة (9.9) مقارنة بمعروض أشهر المنازل الحالية للأسرة الواحدة (2.9).” “يوضح هذا الفصل أن تقييم مخزون السوق الحالي لا يمكنه ببساطة فحص مخزون المنازل الحالي أو الجديد بشكل منفصل.”

وكانت هذه الديناميكية غير العادية مدفوعة بالتقلبات الأخيرة في أسعار الرهن العقاري والكارثة غير المسبوقة التي شهدتها سوق الإسكان والتي بدأت قبل عشرين عاما.

أساس الأرقام الصعبة اليوم

سوق الإسكان هذا لا يشبه أي سوق آخر بسبب القوى الاقتصادية التي لا مثيل لها. أولاً، في عام 2005، شهدنا ارتفاعاً هائلاً في مبيعات المساكن، وبناء المساكن، وأسعار المساكن، تغذيها طفرة في الإقراض العقاري الثانوي، وجنون التداول في المنتجات المالية الجديدة المدعومة بهذه القروض العقارية.

لقد انهار كل ذلك بسرعة، مما أدى إلى واحدة من أسوأ أزمات حبس الرهن العقاري منذ الكساد الكبير وتسبب في الركود الكبير الذي أعقب ذلك. لقد انخفضت بدايات الإسكان لأسرة واحدة من 1.7 مليون وحدة في عام 2005 إلى 430 ألف وحدة فقط في عام 2011. وبحلول عام 2012، شكلت المنازل الجديدة 6% فقط من إجمالي المعروض للبيع، وحتى بحلول عام 2020، لم تكن المنازل الجديدة قد تعافت بعد. إلى متوسطها التاريخي البالغ حوالي 1.1 مليون وحدة. جلسوا عند 990.000.

ثم جاءت جائحة كوفيد-19، وخلال تلك الفترة، ارتفع الطلب الاستهلاكي وسجلت معدلات الرهن العقاري أكثر من عشرة مستويات منخفضة قياسية، لذلك استجابت شركات البناء. وارتفع عدد المنازل التي تم البدء في تشييدها إلى 1.1 مليون في عام 2021. وكان بنك الاحتياطي الفيدرالي ينقذ الاقتصاد، مما يجعل شراء المنازل أرخص بكثير، كما أن ثقافة العمل من المنزل الجديدة جعلت الأمريكيين يتحركون بشكل لم يسبق له مثيل. وفجأة، تم امتصاص العرض في إعصار من الطلب.

الفوضى معدل الرهن العقاري

ويرجع الانقسام الغريب الحالي في العرض بين المنازل المبنية حديثًا والمنازل القائمة أيضًا إلى معدلات الرهن العقاري المتقلبة، حيث انخفضت إلى أدنى مستوياتها التاريخية في بداية الوباء ثم ارتفعت إلى أعلى مستوياتها خلال 20 عامًا بعد عامين فقط. أعاد الملايين من المقترضين تمويلهم بأدنى مستوياتهم وليس لديهم الآن أي رغبة في التحرك لأنهم سيضطرون إلى مقايضة سعر فائدة 3٪ أو 4٪ على قروضهم بالسعر الحالي، وهو حوالي 7٪. تسبب تأثير القفل هذا في تجفيف القوائم الجديدة.

كما أنها تضع البنائين في مقعد السائق. وكانت شركات بناء المنازل قد عززت بالفعل إنتاجها في السنوات الأولى من الوباء، مع ارتفاع منازل الأسرة الواحدة إلى أكثر من 1.1 مليون في عام 2021، وفقا للتعداد السكاني الأمريكي، قبل أن تتراجع مرة أخرى عندما ارتفعت معدلات الرهن العقاري. وقد تمكن عمال البناء من شراء معدلات الرهن العقاري المنخفضة للحفاظ على ارتفاع المبيعات، ولكن اعتبارًا من شهر مايو/أيار الماضي، قاموا بالبناء بوتيرة سنوية تبلغ 992.000.

تحسنت قوائم إعادة البيع بشكل طفيف هذا الربيع، حيث انخفضت معدلات الرهن العقاري قليلاً، وبحلول يونيو، كانت القوائم النشطة أعلى بنسبة 16.5٪ مما كانت عليه في العام السابق، وفقًا لـ Redfin. ومع ذلك، فإن بعض هذه الزيادة في العرض كان بسبب الإدراج في السوق لفترة أطول.

“لقد تزايدت حصة المنازل الموجودة في السوق لمدة شهر واحد على الأقل على أساس سنوي منذ شهر مارس، عندما تسارع النمو في القوائم الجديدة، لكن الطلب من المشترين ظل فاترًا، كما كان الحال منذ أن بدأت معدلات الرهن العقاري في الارتفاع في عام 2022، “، بحسب تقرير Redfin.

منزل متاح للبيع معروض في أوستن، تكساس، في 22 مايو 2024.

براندون بيل | صور جيتي

النمو عند الحد الأدنى

في سوق إعادة البيع، يكون العرض هو الأدنى في فئة الأسعار التي تتراوح بين 100 ألف دولار و500 ألف دولار، وفقًا للرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين. هذا هو المكان الذي يتواجد فيه الجزء الأكبر من المشترين اليوم. ارتفاع معدلات الرهن العقاري جعلهم يبحثون عن منازل أرخص.

ومع ذلك، فمن المثير للاهتمام أنه على الرغم من أن العرض يتزايد عبر جميع مستويات الأسعار، إلا أنه يتزايد بشكل أكبر في نفس فئة الأسعار المنخفضة، مما يعني أنه ببساطة ليس كافيًا. وبسرعة طرح المنازل في السوق، فإنها تخضع للعقد.

على سبيل المثال، هناك عرض من المنازل المعروضة للبيع لمدة 2.7 شهر فقط يتراوح بين 100 ألف دولار و250 ألف دولار، لكن العرض ارتفع بنسبة 19٪ عن العام الماضي. وفي الوقت نفسه، هناك عرض من المنازل لمدة 4.2 شهرًا يزيد سعرها عن مليون دولار، لكن العرض ارتفع بنسبة 5٪ فقط عن العام الماضي.

وهذا يفسر لماذا تظل أسعار المساكن مرتفعة بشكل عنيد، حتى مع تحسن العرض. وكانت الأسعار في مايو، وهي القراءة الأخيرة، أعلى بنسبة 4.9٪ عن مايو 2023، وفقًا لـ CoreLogic. وقد بدأت المكاسب في التقلص قليلا، ولكن ليس في كل مكان.

وقالت سلمى هيب، كبيرة الاقتصاديين في CoreLogic: “تستمر المكاسب القوية في أسعار المنازل هذا الربيع في الأسواق التي يكون فيها المخزون أقل بكثير من مستويات ما قبل الوباء، مثل تلك الموجودة في الشمال الشرقي”.

“كما أن الأسواق ذات الأسعار المعقولة نسبيًا، مثل تلك الموجودة في الغرب الأوسط، شهدت نموًا صحيًا في الأسعار هذا الربيع.”

ويشير هيب إلى أن فلوريدا وتكساس، اللتين تشهدان نموًا أكبر نسبيًا في المعروض من المنازل المعروضة للبيع، تشهدان الآن أسعارًا أقل مما كانت عليه قبل عام.

وفي حين توقع المحللون أن تتراجع الأسعار وأن تنخفض أسعار الفائدة على الرهن العقاري في النصف الثاني من هذا العام، يبقى أن نرى ما إذا كانت أسعار الفائدة ستنخفض بالفعل وما إذا كان اختلال التوازن بين العرض والطلب سيسمح للأسعار بالهدوء. وإذا انخفضت أسعار الفائدة على الرهن العقاري، فمن المؤكد أن الطلب سيرتفع، مما سيفرض المزيد من الضغوط على العرض ويبقي الأسعار مرتفعة.

وأضاف ديتز: “نعم، المخزون آخذ في الارتفاع وسيستمر في الارتفاع، خاصة مع تراجع تأثير تثبيت سعر الرهن العقاري في الأرباع المقبلة. لكن مستويات المخزون الحالية تستمر في دعم البناء الجديد وبعض نمو الأسعار، على أساس وطني”. .

لا تفوت هذه الأفكار من CNBC PRO

اترك تعليقاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *

زر الذهاب إلى الأعلى