كيفية معرفة ما إذا كان يجب عليك إعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك أو شراء منزل

يستعد بنك الاحتياطي الفيدرالي لإجراء أول خفض لسعر الفائدة منذ سنوات هذا الخريف، مما قد يؤثر على انخفاض أسعار الرهن العقاري.

وحتى التخفيضات الصغيرة في أسعار الفائدة يمكن أن تحدث فرقا ملموسا في ما سيدفعه مشتري المنزل. وحتى تلك اللحظة، كان الناس في السوق لشراء منزل ينتظرون بفارغ الصبر قيام بنك الاحتياطي الفيدرالي بخفض أسعار الفائدة.

يجتمع بنك الاحتياطي الفيدرالي هذا الأسبوع، لكن الخبراء يقولون إنه من المرجح أن يتم التخفيض الأول لسعر الفائدة في سبتمبر. وسيكون هذا أول خفض لأسعار الفائدة منذ عام 2020 في بداية جائحة كوفيد-19.

في حين أن هناك فرصة أقل من 6% لخفض أسعار الفائدة في الاجتماع المقبل للجنة السوق المفتوحة الفيدرالية، وفقًا لمقياس FedWatch التابع لبورصة شيكاغو التجارية لتسعير سوق العقود الآجلة، إلا أن هناك احتمالًا أكبر بكثير لتخفيضات بمقدار ربع نقطة مئوية في سبتمبر ونوفمبر ونوفمبر. ديسمبر.

ويقول بعض الخبراء إن ذلك، إلى جانب المزيد من التخفيضات في عام 2025، من شأنه أن يخفض سعر الفائدة القياسي على الأموال الفيدرالية إلى أقل من 4٪ بحلول نهاية العام المقبل.

وفي حين أن معدلات الرهن العقاري ثابتة وترتبط في الغالب بعوائد سندات الخزانة والاقتصاد، إلا أنها تتأثر جزئيًا بسياسة بنك الاحتياطي الفيدرالي. وقد بدأت أسعار الفائدة على قروض الإسكان في الانخفاض بالفعل، ويرجع ذلك جزئياً إلى تباطؤ بنك الاحتياطي الفيدرالي.

إليك ما يحتاج أصحاب المنازل والمشترين إلى معرفته.

وقال تشين تشاو، رئيس الأبحاث الاقتصادية في شركة Redfin للوساطة العقارية عبر الإنترنت، إن التخفيض الأول لأسعار الفائدة تم تسعيره بالكامل تقريبًا في الأسواق المالية بالفعل، وخاصة أسواق السندات. وبعبارة أخرى، فإن معدلات الرهن العقاري لن تتغير كثيرًا بمجرد أن يبدأ بنك الاحتياطي الفيدرالي فعليًا في خفضها.

وقالت: “لقد تم بالفعل تسعير الكثير من تخفيضات أسعار الفائدة هذه”.

انخفض معدل الفائدة على الرهن العقاري لمدة 30 عامًا إلى 6.78% في 25 يوليو، بانخفاض عن أعلى مستوى له عند 7.22% في 2 مايو، وفقًا لبيانات فريدي ماك عبر بنك الاحتياطي الفيدرالي.

وقال تشاو: “بدأت إعادة التمويل في الارتفاع، إنها ليست موجة ضخمة بعد، لكنها بدأت في الارتفاع قليلاً مع بدء انخفاض أسعار الفائدة”.

وارتفع نشاط إعادة التمويل على قروض المنازل القائمة بنسبة 15% عن الأسبوع السابق، ليصل إلى أعلى مستوى منذ أغسطس 2022، وفقًا لجمعية مصرفيي الرهن العقاري. ووجد ماجستير إدارة الأعمال أنه كان أعلى بنسبة 37% عما كان عليه قبل عام.

وقالت سلمى هيب، كبيرة الاقتصاديين في شركة CoreLogic، إن ما إذا كان ينبغي على أصحاب المنازل إعادة التمويل يعتمد جزئياً على سعر الفائدة الحالي.

وقال هيب: “هناك أشخاص نشأوا عندما بلغت القروض العقارية ذروتها بنسبة 8٪ في خريف العام الماضي”. بالنسبة لهؤلاء المشترين، “هناك بعض الفرص هناك.”

المزيد من التمويل الشخصي:
وارتفعت أقساط التأمين على المنازل بنسبة 21% العام الماضي
كيف تعرف إذا كنت سوقًا صديقًا لمشتري المنازل
مليون شخص مدينون الآن بأكثر من 200 ألف دولار من قروض الطلاب الفيدرالية

ويقول الخبراء إنه لكي يكونوا “في المال”، أو عندما يكون من المنطقي إعادة التمويل، يحتاج أصحاب المنازل إلى رؤية انخفاض ملحوظ في معدلات الرهن العقاري من أجل الاستفادة. يجب أن يكون المعدل السائد أقل بـ 50 نقطة أساس على الأقل من المعدل الحالي.

وقال جاكوب تشانل، كبير الاقتصاديين في LendingTree، إنه في حين أن هذه يمكن أن تكون استراتيجية جيدة، إلا أنها ليست “قاعدة صارمة وسريعة”.

وقال إن توقيت إعادة تمويل منزلك سيعتمد على عوامل مثل دفع الرهن العقاري الشهري وما إذا كان بإمكانك دفع تكاليف الإغلاق: “هناك الكثير من التباين”. (عند إعادة تمويل الرهن العقاري، من المحتمل أن تتحمل تكاليف الإغلاق، بالإضافة إلى التقييم والتأمين على الملكية؛ وسيعتمد السعر الإجمالي على منطقتك.)

وأوضح تشاو أن “الادخار يجب أن يفوق تكاليفك الأولية”.

حتى لو كان الرهن العقاري الحالي الخاص بك يتمتع بمعدل فائدة مرتفع، فقد ترغب في التفكير في الانتظار حتى يواصل بنك الاحتياطي الفيدرالي تخفيضاته. وقال تشاو إن التوقعات هي أن تنخفض أسعار الفائدة بشكل مطرد على مدار العام وحتى عام 2025.

إذا كنت تفكر في ذلك، تواصل مع المقرضين لترى ما إذا كانت إعادة التمويل الآن أو في المستقبل القريب هي الأكثر منطقية بالنسبة لك، كما قال تشانل.

في حين أن انخفاض أسعار الفائدة يمكن أن يأتي بمثابة راحة لمشتري المنازل ذوي التكلفة المحدودة، فإن الآثار الحقيقية لانخفاض تكاليف الاقتراض لا تزال غير واضحة، وفقا لما ذكره تشاو.

على سبيل المثال: إذا انخفضت تكاليف الاقتراض لقروض الإسكان، فهناك فرصة لقفز المزيد من المشترين إلى السوق. وأضافت أنه إذا تجاوز الطلب العرض، فقد ترتفع الأسعار أكثر. وقال تشاو إن ذلك “يمكن أن يعوض الراحة التي تحصل عليها من معدلات الرهن العقاري”.

وقالت القناة إن ما سيحدث بالضبط في سوق الإسكان “غير مؤكد” اعتمادًا على مقدار انخفاض معدلات الرهن العقاري في النصف الأخير من العام ومستوى العرض.

وقال تشانل “توقيت السوق مستحيل في الأساس”. “إذا كنت تنتظر دائمًا ظروف السوق المثالية، فسوف تنتظر إلى الأبد. اشتر الآن فقط إذا كانت هذه فكرة جيدة بالنسبة لك.”