ما هو الاستثمار الريعي وكيف يساعد المستأجرين على شراء منزل
أوسكار وونغ | لحظة | صور جيتي
ليس كل مستأجر يرغب في شراء منزل يحلم بالتخلي عن عقد الإيجار. يرغب البعض في البقاء مستأجرين حتى عندما يصبحون مالكين.
المفهوم الكامن وراء “الاستثمار الإيجاري” هو أن الفرد يستأجر مسكنه الأساسي في مدينة واحدة ثم يشتري عقارًا استثماريًا في مكان آخر ويؤجره كإيجار قصير أو طويل الأجل، وفقًا لدانييل هيل، كبيرة الاقتصاديين في Realtor.com. .
وقالت: “يمكن أن تكون طريقة جيدة للدخول إلى سوق العقارات”، خاصة إذا كنت تعيش في مدينة تتجاوز أسعار المنازل فيها ميزانيتك.
المزيد من التمويل الشخصي:
ولهذا السبب لا يزال تضخم المساكن مرتفعا بشكل عنيد
قرار بيع منزلك مقابل تأجيره
يجد التقرير أن أصحاب المنازل ينفقون عادة ما يقرب من 55000 دولار
ومع ذلك، قد يكون من الصعب أن تصبح مالكًا للعقار عن بعد، وقد يكون الاستثمار الإيجاري أكثر صعوبة بالنسبة لمالك المنزل لأول مرة من شراء عقار ينوي العيش فيه.
قال هيل: “هناك بعض التكاليف التي يجب عليك التأكد من بحثها وأخذها بعين الاعتبار قبل الانضمام”.
عندما يكون “الاستثمار الإيجاري” منطقيًا
قال هيل إن الاستثمار الإيجاري قد يكون خيارًا لشخص لديه دخل مرتفع نسبيًا من وظيفة في مدينة كبرى حيث الإيجارات مرتفعة وأسعار المنازل أعلى. وقالت إن هؤلاء الأفراد قد يكون لديهم مساحة في ميزانيتهم للادخار ولكنهم يجدون أن شراء منزل في منطقة المترو الخاصة بهم أمر مكلف للغاية.
وقال هيل: “لذا فإنهم سيبحثون عن سوق أقل تكلفة حيث يمكن ترجمة مدخراتهم إلى دفعة أولى جيدة”.
وشكل صغار المستثمرين، أو أولئك الذين لديهم ما يصل إلى 10 عقارات استثمارية، 62.6% من مشتريات المستثمرين في الربع الأول من عام 2024، وفقًا لتقرير حديث من Realtor.com. ويمثل هذا الرقم أعلى حصة من نشاط المستثمرين الصغار في تاريخ البيانات، والذي يعود إلى عام 2001.
وقال هيل إن البيانات لا تميز بالضرورة ما إذا كان صغار المستثمرين هم مستثمرون مستأجرون. كما أنه لا يحدد ما إذا كانوا يمتلكون مسكنهم الأساسي أو منزلًا ثانيًا مستأجرًا.
وقالت: “هناك الكثير من القلق بشأن دخول كبار المستثمرين إلى مساحة منزل الأسرة الواحدة والتنافس مع شاغليه”. “على الرغم من أن كبار المستثمرين قد حققوا تقدما وزادوا حصتهم، إلا أنهم لا يزالون يشكلون نسبة صغيرة نسبيا من إجمالي عدد الملاك في الولايات المتحدة.”
بعض التحولات في السوق لصالح المشترين قد تفيد المستثمرين المستأجرين أيضًا.
انخفضت معدلات الرهن العقاري إلى 6.85% للرهن العقاري لمدة 30 عامًا، وهو أدنى مستوى منذ مارس، وفقًا لتحليل جديد أجراه موقع الوساطة العقارية Redfin.
وقال داريل فيرويذر، كبير الاقتصاديين في شركة Redfin: “يمكن لأي شخص لديه ميزانية تبلغ 3000 دولار شهريًا أن ينفق الآن 20 ألف دولار إضافية على منزل بنفس الميزانية”.
وقال إن انخفاض أسعار الفائدة سيكون بمثابة “أخبار مرحب بها” بالنسبة للمستأجرين الذين يبحثون عن رهن عقاري. ولكن سيكون من المهم أن نأخذ في الاعتبار أن أسعار الإيجارات تنخفض مع زيادة العرض في السوق.
قال فيرويذر: “قد يجدون صعوبة في ملئه بالمستأجر إذا كانت هناك عقارات أخرى في الشارع تؤجر بسعر أقل”.
وقالت: “الإيجارات ترتفع قليلاً، ولكن ليس بهذه السرعة، وهي تنخفض بالفعل في أجزاء من البلاد حيث يأتي الكثير من المعروض الجديد عبر الإنترنت”.
5 أسئلة يجب أن تطرحها على نفسك قبل الاستثمار الإيجاري
في حين أن الاستثمار الإيجاري يمكن أن يكون فرصة لتصبح مالكًا للمنزل، إلا أن أولئك الذين يرغبون في تجربة هذا المسار يجب أن يأخذوا في الاعتبار جميع الإيجابيات والسلبيات. فيما يلي خمسة أسئلة يجب طرحها:
1. هل تنجح هذه الإستراتيجية مع العقار الذي أرغب في شرائه؟
قم بتقييم لوائح الإيجار قصير الأجل للبلدة والمدينة والولاية التي تفكر فيها، حيث يمكن أن يكون لدى بعض المناطق قواعد تحد أو حتى تحظر نشاط الإيجار. عندما تقوم بتضييق نطاق بحثك إلى عقارات معينة، كن على علم بأن بعض جمعيات أصحاب المنازل ومجالس الشقق أو التعاونيات يمكن أن يكون لديها لوائح تحد من الإيجارات أيضًا.
2. هل أحتاج إلى تعيين مدير عقاري؟
إذا كنت تريد أن تصبح مالكًا، فيمكنك إما إدارة المنزل أو الشقة بنفسك أو تعيين مدير عقاري ليكون بمثابة الوسيط بينك وبين المستأجر.
يقوم حوالي 55% من أصحاب المحافظ الاستثمارية الصغيرة بتعيين مدير عقارات لأنهم لا يعيشون بالقرب من عقاراتهم المستأجرة، وفقًا لتقرير حالة صناعة إدارة العقارات الصادر عن شركة Buildium، وهي شركة برمجيات لإدارة الممتلكات. استطلع الموقع آراء 1885 متخصصًا في إدارة العقارات في مايو ويونيو 2023
ومع ذلك، فإن تعيين مدير عقاري يأتي بتكلفة تعتمد على عوامل مثل موقع العقار والخدمات المقدمة. رسوم مدير العقار يمكن أن تصل إلى 25% من سعر الإيجار الشهري، حسب المواصفات، بحسب قائمة الشقق.
3. هل يمكنني تحمل كافة التكاليف المرتبطة بملكية المنزل؟
إن شراء عقار يتجاوز مجرد دفع الدفعة الأولى وتكاليف الإغلاق والرهن العقاري الشهري. يجب عليك أيضًا مراعاة الضرائب العقارية والتأمين والصيانة، من بين النفقات الأخرى.
إن وجود فهم واضح لما قد تبدو عليه أرقام الدولار هذه الآن وكيف يمكن أن تتغير مع مرور الوقت هو أمر أساسي، خاصة في المنطقة التي لا تعرفها كثيرًا.
بعد تقييم جميع العوامل المعنية، يمكنك معرفة ما إذا كان تأجير المنزل كافيًا لتغطية نفقاتك.
4. ما هو حجم المنافسة لديك؟
قد يكون لديك المزيد من المنافسة مع أصحاب العقارات أو المستأجرين الآخرين إذا كنت تدخل سوق الإيجار الآن، كما قال Fairweather، خاصة في أماكن مثل الجنوب، حيث أصبح المزيد من المباني الجديدة متاحة.
قال فيرويذر: “انتبه إلى اتجاهات الإيجار”.
أسعار الإيجارات تتزايد في المناطق الساحلية. لكن في مناطق مثل الجنوب، تنخفض هذه المعدلات. وقال فيرويذر إن هذه أخبار جيدة للمستأجرين، “ولكنها ليست أخبارا جيدة إذا كنت مالك عقار”.
5. هل تستطيع تحمل تكاليف وظيفة شاغرة؟
تشمل الإيجارات قصيرة الأجل امتيازات مثل القدرة على استخدام العقار بنفسك وأسعار أكثر مرونة بناءً على الطلب الموسمي. لكن هيل قال إن ارتفاع معدل الشغور على مدار العام يمكن أن يكون عائقًا.
في الفترات الأبطأ، قد ينتهي بك الأمر إلى دفع قسطين شهريين من السكن: سعر إيجار مسكنك الأساسي ودفع الرهن العقاري للعقار الاستثماري.
يبلغ دفع الرهن العقاري الشهري على المنزل الأمريكي النموذجي الذي تبلغ قيمته 400 ألف دولار حوالي 2647 دولارًا أمريكيًا مع معدل الرهن العقاري الحالي البالغ 6.85٪، وفقًا لـ Redfin. تحقق للتأكد من قدرتك على تحمل هذا بالإضافة إلى الإيجار الشهري الخاص بك.
